物流園區(qū)規(guī)劃無(wú)疑是擺在物流規(guī)劃界的難題。當(dāng)時(shí)我國(guó)物流園區(qū)規(guī)劃作業(yè)中還存在著不少問(wèn)題，以下是其間最典型的幾個(gè)。
榜首，物流園區(qū)規(guī)劃禁絕不細(xì)、定位不清禁絕。
截止到現(xiàn)在，我國(guó)沒(méi)有構(gòu)成全國(guó)性的物流園區(qū)的全體規(guī)劃，僅有部分區(qū)域擬定了區(qū)域物流開(kāi)展規(guī)劃，這些區(qū)域物流開(kāi)展規(guī)劃僅對(duì)區(qū)域內(nèi)園區(qū)的數(shù)量進(jìn)行開(kāi)始規(guī)則，詳細(xì)的園區(qū)選址、占地面積、出資規(guī)劃等規(guī)劃都不全面、不詳細(xì)。因?yàn)槎躺倏茖W(xué)的物流園區(qū)全體開(kāi)展規(guī)劃，短少批閱的依據(jù)，形成政府無(wú)法對(duì)擬建園區(qū)的選址、設(shè)備設(shè)備等進(jìn)行合理的束縛和輔導(dǎo)，致使呈現(xiàn)部分區(qū)域園區(qū)的低水平重復(fù)建造狀況。暗流完結(jié)的部分物流園區(qū)規(guī)劃計(jì)劃理論性強(qiáng)、內(nèi)容不完整、短少實(shí)踐操作性、定位不清禁絕。相關(guān)查詢顯現(xiàn)，部分建成或再建的物流園區(qū)短少清晰的方針定位，過(guò)火尋求歸納化和國(guó)際化，而短少科學(xué)性和實(shí)用性。
第二，物流園區(qū)建造規(guī)劃貪大求全。
我國(guó)現(xiàn)有物流園區(qū)單個(gè)園區(qū)規(guī)劃過(guò)大。據(jù)《2008年全國(guó)物流園區(qū)（基地）查詢報(bào)告》顯現(xiàn)，我國(guó)物流園區(qū)占地面積在5平方公里以上有53個(gè)，占17.5%。2003年頭，依據(jù)零點(diǎn)研討集團(tuán)的不完全查詢顯現(xiàn)，物流園區(qū)或基地中出資較大的北京物流港出資總額超越110億元，占地7000余畝。而國(guó)外成熟物流園區(qū)中，荷蘭的14個(gè)物流園區(qū)，均勻占地僅為0.448平方公里，而且這些物流園區(qū)其物流吞吐量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越我國(guó)的園區(qū)。
我國(guó)部分物流園區(qū)在規(guī)劃時(shí)未能充分考慮本地和周邊的物流需求及應(yīng)有的規(guī)劃規(guī)范，僅僅簡(jiǎn)略地為物流而物流，盲目求大、求全而忽視了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)性和規(guī)劃合理性的要求。
第三，物流園區(qū)規(guī)劃沒(méi)有歸入城市規(guī)劃系統(tǒng)，晦氣于城市功用的完善。
一些合適開(kāi)展物流園區(qū)的區(qū)域在原城市規(guī)劃中已作其他組織，乃至部分規(guī)劃或許暗流施行，這必定形成物流園區(qū)規(guī)劃與城市規(guī)劃的對(duì)立，被逼修正城市規(guī)劃習(xí)慣物流園區(qū)開(kāi)展，形成較大規(guī)劃的拆遷，加大園區(qū)建造的本錢(qián)與復(fù)雜性，延遲建造工期。在城市規(guī)劃中合理組織物流園區(qū)用地，正確處理物流園區(qū)規(guī)劃與城市各個(gè)層面規(guī)劃的聯(lián)系，是物流園區(qū)科學(xué)規(guī)劃的條件之一。
第四，物流園區(qū)規(guī)劃受制于行政區(qū)劃，存在重復(fù)建造現(xiàn)象。
物流園區(qū)有很強(qiáng)的開(kāi)放性，應(yīng)著力打造區(qū)域性物流渠道，下降區(qū)域物流本錢(qián)，這是現(xiàn)代物流業(yè)開(kāi)展的重要條件，物流工業(yè)需求規(guī)劃經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在，物流園區(qū)規(guī)劃受制于行政區(qū)劃，很難站在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展高度來(lái)規(guī)劃物流園區(qū)。在各地的物流開(kāi)展規(guī)劃中，彼此間短少協(xié)諧和各自為營(yíng)，導(dǎo)致物流園區(qū)的重復(fù)建造和商場(chǎng)切割，乃至導(dǎo)致園區(qū)間的無(wú)序競(jìng)賽，對(duì)區(qū)域物流工業(yè)的開(kāi)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)作都是十分晦氣的。
第五，物流園區(qū)規(guī)劃短少科學(xué)的商場(chǎng)研討。
物流商場(chǎng)本身、數(shù)據(jù)搜集處理和剖析技能的雜亂性，許多物流園區(qū)在規(guī)劃時(shí)都沒(méi)有深化研討和考慮，盡管規(guī)劃經(jīng)過(guò)了政府的批閱，可是這些規(guī)劃無(wú)法得到企業(yè)和商場(chǎng)的認(rèn)同。物流商場(chǎng)剖析是適當(dāng)雜亂的，尤其是物流商場(chǎng)猜測(cè)，需求很多的材料搜集及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的剖析后才干承認(rèn)方針商場(chǎng)的現(xiàn)有容量及構(gòu)成。
物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)恪守的準(zhǔn)則
物流園區(qū)的規(guī)劃建造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，物流活動(dòng)范圍寬廣，既有城市的、區(qū)域的、全國(guó)的活動(dòng)范疇，又有跨國(guó)的活動(dòng)領(lǐng)域；物流流程雜亂，須經(jīng)過(guò)倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)送、配送等環(huán)節(jié)；物流觸及面廣，觸及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等部分。在這種狀況下，需求協(xié)同各方，把握好物流園區(qū)的規(guī)劃準(zhǔn)則才能做好物流園區(qū)規(guī)劃作業(yè)，否則會(huì)影響物流園區(qū)的效益進(jìn)步和能效發(fā)揮。其間最重要的準(zhǔn)則有以下幾條：
首要，科學(xué)選址準(zhǔn)則。
物流園區(qū)怎么選址，一般來(lái)說(shuō)取決于樹(shù)立物流園區(qū)的首要意圖。以商場(chǎng)需求為依據(jù)準(zhǔn)則。物流園區(qū)的建造要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)踐物流需求，防止建成后無(wú)人進(jìn)駐、有場(chǎng)無(wú)市。
合理使用現(xiàn)有物流資源的準(zhǔn)則。在進(jìn)行物流園區(qū)新建或改建時(shí)一定要?dú)w納考慮既有物流資源的使用狀況，防止重復(fù)建造或物流資源的糟蹋。
其次，一次規(guī)劃分步施行的準(zhǔn)則。
建立開(kāi)發(fā)建造的全體方針和階段性方針，分2~3個(gè)建造階段，逐漸建成。
物流園區(qū)規(guī)劃計(jì)劃有必要把握的要害
因各種原因無(wú)法開(kāi)發(fā)或許開(kāi)發(fā)失利的物流園區(qū)項(xiàng)目，都無(wú)疑會(huì)給投入了很多時(shí)刻、精力、資金的開(kāi)發(fā)主體形成難以補(bǔ)償?shù)膩G失。因而，了解和把握物流園區(qū)規(guī)劃的要害很有必要。切實(shí)可行的物流園區(qū)規(guī)劃計(jì)劃有必要包含以下幾點(diǎn)：
1.開(kāi)發(fā)的外部環(huán)境與商場(chǎng)剖析。精確了解開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與商場(chǎng)要挾、物流需求量與物流服務(wù)供給才干、有利要素與晦氣條件等。
2.戰(zhàn)略定位。精確進(jìn)行園區(qū)類(lèi)型與形象定位、運(yùn)營(yíng)方向定位、功用定位、商場(chǎng)定位。
3.運(yùn)作管理模式。清晰服務(wù)方針、物流貨品、服務(wù)功用、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。
4.開(kāi)展方針。包含短期、中期與全體方針。
5.開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與招商戰(zhàn)略。
6.項(xiàng)目布局和建造規(guī)劃。
7.出資規(guī)劃與資金籌集。
8.盈利模式與經(jīng)濟(jì)效益剖析。包含園區(qū)開(kāi)發(fā)商與入園企業(yè)盈利模式與經(jīng)濟(jì)效益剖析、出資危險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略。
當(dāng)時(shí)物流園區(qū)規(guī)劃問(wèn)題的處理計(jì)劃
首要，要搞好物流園區(qū)規(guī)劃中的開(kāi)發(fā)環(huán)境與商場(chǎng)剖析。
開(kāi)發(fā)環(huán)境與商場(chǎng)剖析不僅是規(guī)劃的根底和條件，也是處理當(dāng)時(shí)物流規(guī)劃問(wèn)題的要害。開(kāi)發(fā)環(huán)境剖析需求深化了解區(qū)域物流園區(qū)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r、商場(chǎng)需求、根底設(shè)備、服務(wù)競(jìng)賽等狀況，并對(duì)物流園區(qū)輻射區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)、工業(yè)和微觀環(huán)境進(jìn)行剖析，對(duì)方針商場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)始細(xì)分和挑選。商場(chǎng)剖析需求經(jīng)過(guò)技能經(jīng)濟(jì)辦法進(jìn)行方針商場(chǎng)的現(xiàn)有容量核算和構(gòu)成剖析，經(jīng)過(guò)數(shù)學(xué)模型和信息技能進(jìn)行方針商場(chǎng)及細(xì)分商場(chǎng)的成長(zhǎng)性猜測(cè)。
其次，要做好商場(chǎng)調(diào)研與材料搜集。
榜首步，要在預(yù)備物流園區(qū)的規(guī)劃之前，需求對(duì)物流園區(qū)規(guī)劃的布景進(jìn)行了解；第二步需求搜集的材料包含：物流園區(qū)地址區(qū)域的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)展現(xiàn)狀及規(guī)劃類(lèi)、交通及城市開(kāi)展現(xiàn)狀及規(guī)劃類(lèi)、物流開(kāi)展現(xiàn)狀及規(guī)劃類(lèi)以及物流園區(qū)本身的用地及開(kāi)發(fā)主體相關(guān)材料類(lèi)；第三步需求依據(jù)對(duì)第二步材料的剖析，進(jìn)一步清晰愈加詳細(xì)和細(xì)分的材料類(lèi)別；第四步是材料的搜集與調(diào)研一般與詳細(xì)的剖析作業(yè)同時(shí)或替換進(jìn)行，有時(shí)，在主體剖析作業(yè)完畢后，還需求對(duì)單個(gè)問(wèn)題進(jìn)行彌補(bǔ)調(diào)研。
第三，要做好開(kāi)發(fā)環(huán)境剖析。
物流園區(qū)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r、商場(chǎng)需求、根底設(shè)備、區(qū)位條件、服務(wù)競(jìng)賽等構(gòu)成了物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)環(huán)境。在開(kāi)發(fā)環(huán)境的剖析過(guò)程中，對(duì)相關(guān)區(qū)域工業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃、城市現(xiàn)狀與規(guī)劃、交通現(xiàn)狀與規(guī)劃、物流現(xiàn)狀與規(guī)劃材料的剖析十分重要。
第四，商場(chǎng)需求剖析。
經(jīng)過(guò)對(duì)物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)環(huán)境進(jìn)行剖析后，物流園區(qū)的商場(chǎng)需求已可依據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)特色、工業(yè)結(jié)構(gòu)及生產(chǎn)力布局開(kāi)始承認(rèn)。進(jìn)一步深化的商場(chǎng)剖析需求經(jīng)過(guò)技能經(jīng)濟(jì)辦法進(jìn)行方針商場(chǎng)的現(xiàn)有容量核算和構(gòu)成剖析，經(jīng)過(guò)數(shù)學(xué)模型和信息技能進(jìn)行方針商場(chǎng)及細(xì)分商場(chǎng)的成長(zhǎng)性猜測(cè)，依據(jù)久遠(yuǎn)和近期的物流量，才干承認(rèn)物流園區(qū)久遠(yuǎn)和近期的建造規(guī)劃。關(guān)于物流園區(qū)周邊散布有大型開(kāi)發(fā)區(qū)的狀況，需求對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的物流需求進(jìn)行專項(xiàng)剖析。
第五，搞好物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位。
物流園區(qū)的規(guī)劃者在完結(jié)詳盡的定性和定量商場(chǎng)剖析和研討之后，還有必要對(duì)物流園區(qū)全體優(yōu)勢(shì)、下風(fēng)、時(shí)機(jī)、要挾進(jìn)行剖析 （SWOT剖析），假如某類(lèi)服務(wù)設(shè)備在全體園區(qū)中占有較大份額，還有必要進(jìn)行專項(xiàng)的SWOT剖析。
在進(jìn)行物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位過(guò)程中，要充分考慮物流及其相關(guān)需求怎么在園區(qū)完結(jié)，物流園區(qū)在本地、區(qū)域和全國(guó)的形象，物流園區(qū)的服務(wù)范圍和輻射面，物流園區(qū)的功用分區(qū)，物流園區(qū)供給的服務(wù)功用等。
第六，搞好物流園區(qū)項(xiàng)目布局和建造規(guī)劃承認(rèn)。
物流園區(qū)的項(xiàng)目布局和建造規(guī)劃承認(rèn)是指依據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位，在已承認(rèn)的功用區(qū)內(nèi)，依照完結(jié)物流或相關(guān)需求的方針，承認(rèn)詳細(xì)項(xiàng)意圖散布地址和建造規(guī)劃。
一般，物流園區(qū)項(xiàng)目布局應(yīng)該遵從如下準(zhǔn)則：
●大功用分區(qū)組團(tuán)準(zhǔn)則，行將物流園區(qū)分紅五大區(qū)域，并盡量獨(dú)立組團(tuán)；
●小功用就近準(zhǔn)則，行將大功用區(qū)內(nèi)的小功用盡量就近放在一同；
●便利事務(wù)活動(dòng)準(zhǔn)則，行將有事務(wù)協(xié)作的項(xiàng)目盡量布局在一同；
●經(jīng)濟(jì)合理性準(zhǔn)則；
●人流車(chē)流盡量分流準(zhǔn)則；
●物流商流有分有合準(zhǔn)則；
●有利于物流園區(qū)分期開(kāi)發(fā)和成熟項(xiàng)目先開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)則。
物流園區(qū)建造規(guī)劃的承認(rèn)首要以商場(chǎng)需求剖析中對(duì)各種物流需求量的剖析和猜丈量為根底，結(jié)合物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位、功用定位經(jīng)過(guò)組合和比較，挑選和承認(rèn)最合適的方針功用需求，并據(jù)此對(duì)各功用和項(xiàng)意圖建造規(guī)劃進(jìn)行承認(rèn)。規(guī)劃承認(rèn)過(guò)程中除根底的定性剖析外，還需求很多的定量剖析。
第七，把物流園區(qū)規(guī)劃歸入城市規(guī)劃系統(tǒng)，促進(jìn)城市功用的完善。
物流園區(qū)的規(guī)劃和布局要考慮城市全體開(kāi)展，結(jié)合城市用地條件來(lái)承認(rèn)物流園區(qū)的方位。因而，物流園區(qū)的規(guī)劃有必要要考慮城市規(guī)劃的要求，以城市的全體規(guī)劃和布局為藍(lán)本，把物流規(guī)劃歸入城市規(guī)劃系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展規(guī)劃中，適應(yīng)城市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和空間布局的改變需求，與城市全體規(guī)劃相和諧，與城市功用定位和前景開(kāi)展方針相和諧，契合城市物流用地空間的一致布局，滿意城市+地域合理分工和協(xié)作的要求，促進(jìn)城市功用的完善。
第八，打破行政區(qū)劃，統(tǒng)籌物流園區(qū)規(guī)劃，防止重復(fù)建造。
打破行政區(qū)劃，實(shí)施統(tǒng)籌規(guī)劃，政府有必要承擔(dān)起主導(dǎo)作用。物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)淡化小城市認(rèn)識(shí)，含糊城市鴻溝，打破行政區(qū)劃和條塊切割，以新的機(jī)制和諧利益，化解抵觸，以和諧協(xié)作精力樹(shù)立起一致的區(qū)域物流商場(chǎng)。物流園區(qū)規(guī)劃不能簡(jiǎn)略地商場(chǎng)化運(yùn)作，需求政府和商場(chǎng)兩手抓。

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